Notaio Maria Teresa Battista / 2026
4 Settembre 2026 In Fiscale, novità

Acquistare casa con il permesso di soggiorno in rinnovo o in attesa di rilascio: cosa cambia con le nuove norme e quali documenti servono

Il quadro normativo in materia di immigrazione si è arricchito con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 16 aprile 2026, n. 83 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio 2026 e di attuazione della Direttiva UE 2024/1233). Il provvedimento ha apportato significative modifiche al Testo Unico sull’Immigrazione (D.Lgs. 286/1998), intervenendo in particolare sui termini e sulle procedure per il rilascio e il rinnovo dei permessi di soggiorno. Pur trattandosi di norme di natura prevalentemente amministrativa, esse riflettono direttamente i loro effetti sull’attività negoziale e sulla verifica della capacità giuridica dei cittadini stranieri.

Il caso

Si ipotizzi il caso di un cittadino extracomunitario che intenda acquistare un immobile o stipulare un atto notarile in Italia, ma che si trovi in una fase transitoria rispetto al proprio documento di soggiorno. Ad esempio:

  • È in attesa dell’emissione del primo permesso di soggiorno e possiede unicamente la ricevuta di presentazione della domanda;
  • È in attesa del rinnovo del permesso di soggiorno ed è in possesso della ricevuta dell’ufficio postale o della Questura;
  • Ha il permesso di soggiorno scaduto.

In queste situazioni, ci si chiede se e a quali condizioni la sola ricevuta sia idonea per la stipula di un atto pubblico e se essa consenta l’esenzione dalla verifica della cosiddetta condizione di reciprocità.

Il chiarimento

Sulla base del quadro normativo attuale e delle indicazioni fornite dal Consiglio Nazionale del Notariato, emergono regole precise a seconda dello stato della pratica:

  1. Prima richiesta di permesso di soggiorno e nuovi termini di legge Il D.Lgs. 83/2026 ha esteso a 90 giorni (rispetto ai precedenti 60) il termine ordinario entro cui la Pubblica Amministrazione deve concludere il procedimento di primo rilascio (termine ridotto a 30 giorni per il “permesso unico per lavoro”). Al momento del deposito della prima domanda, la semplice ricevuta non equivale immediatamente al permesso. Tuttavia, trascorsi 90 giorni dalla presentazione della richiesta nel silenzio della Pubblica Amministrazione, la ricevuta acquista il valore del permesso di soggiorno e ne garantisce la regolarità formale. Se la richiesta riguarda permessi per motivi di lavoro, studio o famiglia, il decorso dei 90 giorni consente anche l’esenzione dalla verifica della condizione di reciprocità.
  2. Rinnovo del permesso di soggiorno Il decreto ha anticipato a 90 giorni prima della scadenza il termine consigliato per presentare la domanda di rinnovo. Va tuttavia ricordato che, in base alle direttive ministeriali vigenti, la richiesta di rinnovo può essere presentata fino a un massimo di 60 giorni dopo la scadenza del documento senza perdere la regolarità del soggiorno. Se la domanda di rinnovo è stata presentata entro tali termini e si è in possesso della relativa ricevuta, lo straniero è pienamente legittimato a stipulare l’atto notarile e beneficia dell’esenzione dalla verifica di reciprocità.
  3. Permesso scaduto da oltre 60 giorni senza domanda di rinnovo Diversa è la situazione se il permesso di soggiorno è scaduto da più di 60 giorni e non è stata presentata alcuna istanza di rinnovo nei termini. In questo caso, il documento non è più considerato valido ai fini del compimento di atti negoziali e il soggetto potrebbe essere passibile di espulsione.

Le conseguenze pratiche

Per chi intende acquistare un immobile o sottoscrivere un atto notarile, queste regole implicano la necessità di verificare per tempo la regolarità della documentazione:

  • Se si è in attesa del primo rilascio, occorre verificare che siano decorsi i 90 giorni dalla presentazione della domanda per poter stipulare l’atto sulla base della sola ricevuta.
  • Se si è in fase di rinnovo, è fondamentale che la richiesta sia stata inoltrata prima della scadenza o comunque non oltre 60 giorni dalla stessa.
  • È sempre necessario esibire al notaio sia la ricevuta di spedizione/deposito sia il vecchio permesso (in caso di rinnovo) o il passaporto con visto d’ingresso (in caso di primo rilascio).

Conclusione: il ruolo del notaio

La verifica della regolarità del soggiorno e della capacità giuridica delle parti costituisce un passaggio fondamentale per garantire la validità e la sicurezza dell’atto notarile. Il notaio accerta attentamente la sussistenza dei presupposti di legge, esaminando le ricevute, le date di presentazione delle istanze e i titoli di soggiorno, per offrire massima tutela e serenità sia all’acquirente sia al venditore.

4 Settembre 2026 In Fiscale

Agevolazioni “prima casa”: quando è possibile mantenere il beneficio

L’acquisto della “prima casa” consente di beneficiare di importanti agevolazioni fiscali. Tuttavia, la legge prevede alcune condizioni che devono essere rispettate anche dopo l’acquisto, come il mantenimento dell’immobile per un determinato periodo o, in caso di vendita anticipata, il riacquisto di un’altra abitazione entro i termini previsti.

Un recente chiarimento ha affrontato il caso di un contribuente impossibilitato a rispettare tali termini a causa di circostanze sopravvenute e indipendenti dalla propria volontà.

Il caso

Il contribuente aveva acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Successivamente, per esigenze personali, aveva venduto l’abitazione con l’intenzione di acquistarne un’altra entro il termine previsto dalla legge, così da non perdere il beneficio fiscale.

Nel corso dell’operazione sono però intervenuti eventi non dipendenti dalla sua volontà che hanno impedito di concludere il nuovo acquisto nei tempi stabiliti.

Da qui il dubbio se tali circostanze potessero giustificare il mantenimento delle agevolazioni già ottenute.

Il chiarimento

Il chiarimento conferma che, in presenza di una causa di forza maggiore, il contribuente può conservare le agevolazioni “prima casa” anche se non riesce a rispettare il termine previsto per il riacquisto dell’immobile.

Affinché ciò sia possibile, l’evento deve essere oggettivo, imprevedibile e non imputabile alla volontà dell’interessato. In altre parole, il mancato rispetto del termine non deve dipendere da una libera scelta del contribuente, ma da circostanze che abbiano reso impossibile concludere l’operazione.

Un principio di particolare interesse

Il chiarimento ribadisce un principio ormai consolidato: il rispetto dei termini previsti dalla normativa resta la regola generale, ma la presenza di eventi eccezionali e non prevedibili può giustificare una diversa valutazione del caso concreto.

Ogni situazione richiede comunque un’attenta analisi delle circostanze che hanno determinato l’impossibilità di procedere al riacquisto.

L’importanza di una valutazione preventiva

Le agevolazioni “prima casa” rappresentano un’importante opportunità, ma il loro mantenimento dipende dal rispetto di specifici requisiti previsti dalla legge.

Prima di procedere alla vendita di un immobile acquistato con tali benefici è quindi opportuno valutare attentamente le conseguenze fiscali dell’operazione e verificare se ricorrano tutte le condizioni richieste dalla normativa, così da evitare la decadenza dall’agevolazione.

4 Settembre 2026 In Successione

Testamento olografo: una data incompleta può renderlo annullabile

L’art. 602 del codice civile stabilisce che il testamento olografo deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto dal testatore. La data, in particolare, deve indicare giorno, mese e anno e rappresenta un requisito essenziale per la validità dell’atto.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito l’importanza di questo requisito, chiarendo quali conseguenze possono derivare da un’indicazione incompleta della data.

Il caso

La vicenda riguardava un testamento olografo nel quale era stato indicato soltanto l’anno di redazione, senza specificare il giorno e il mese.

Dopo la pubblicazione del testamento e l’avvio delle procedure successorie, è stata contestata la validità dell’atto proprio a causa della data incompleta, sostenendo che tale omissione costituisse un vizio di forma previsto dalla legge.

Il chiarimento della Cassazione

La Corte di Cassazione ha confermato che l’indicazione incompleta della data rende il testamento olografo annullabile.

Secondo i giudici, la data rappresenta un requisito formale essenziale e non può essere ricostruita attraverso altri elementi o circostanze esterne. Non assume rilievo, inoltre, il fatto che nel caso concreto l’assenza del giorno e del mese non abbia creato particolari incertezze sulla volontà del testatore: il rispetto dei requisiti di forma è richiesto dalla legge proprio per garantire la certezza delle disposizioni testamentarie.

Quando il vizio non si considera sanato

L’ordinanza affronta anche un altro aspetto di particolare interesse.

La semplice pubblicazione del testamento, l’accettazione dell’eredità, la presentazione della dichiarazione di successione o la voltura catastale non sono sufficienti a sanare il vizio del testamento.

Perché possa parlarsi di convalida è necessario un comportamento inequivoco di chi avrebbe il diritto di impugnare l’atto, accompagnato dalla piena conoscenza del vizio e dalla volontaria esecuzione delle disposizioni testamentarie. Un comportamento meramente passivo o il semplice svolgimento degli adempimenti successori non sono, invece, sufficienti.

Un requisito da non sottovalutare

Il testamento olografo è uno strumento semplice e accessibile, ma proprio per questo richiede il rigoroso rispetto delle formalità previste dalla legge.

Anche un’apparente irregolarità, come l’indicazione incompleta della data, può incidere sulla validità dell’atto ed esporre gli eredi a future contestazioni. Per questo motivo è sempre opportuno prestare particolare attenzione alla redazione del testamento e, in caso di dubbi, richiedere il supporto del notaio, così da garantire che le proprie volontà siano espresse in modo valido ed efficace.

4 Settembre 2026 In Fiscale, novità

Bonus ristrutturazione: quando spetta la detrazione maggiorata per l’abitazione principale

L’art. 16 del decreto-legge n. 63 del 2013, in combinato disposto con l’art. 16-bis del TUIR, prevede una detrazione fiscale maggiorata per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio eseguiti su immobili destinati ad abitazione principale.

Un recente interpello ha chiarito quando tale requisito può considerarsi soddisfatto e quali effetti produca un successivo trasferimento del proprietario in un’altra abitazione.

Il caso

Il contribuente aveva acquistato, insieme alla moglie, un’abitazione destinata a diventare la propria casa di residenza. Sull’immobile erano in corso lavori di ristrutturazione agevolabili e, una volta ultimati, l’immobile sarebbe stato adibito ad abitazione principale.

Prima della conclusione dei lavori, tuttavia, il proprietario – appartenente alle Forze Armate – sarebbe stato trasferito d’ufficio in un’altra sede per motivi di servizio, con il conseguente trasferimento della famiglia e la possibile locazione dell’immobile. Da qui il dubbio sulla possibilità di continuare a beneficiare della detrazione nella misura maggiorata.

Il chiarimento

L’interpello conferma che, per beneficiare della detrazione maggiorata, è necessario che l’immobile sia destinato ad abitazione principale al termine dei lavori, qualora non lo fosse già al loro inizio.

Una volta maturato il diritto all’agevolazione, l’eventuale successivo venir meno della destinazione ad abitazione principale non comporta la perdita del beneficio già riconosciuto.

Nel caso esaminato, il successivo trasferimento per ragioni di servizio non impedisce quindi di continuare a usufruire della detrazione, purché siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.

Un ulteriore aspetto pratico

L’interpello affronta anche il caso delle spese sostenute da un coniuge quando fatture e bonifici risultano intestati all’altro.

Viene ribadito che il beneficio fiscale può spettare anche al soggetto che ha effettivamente sostenuto la spesa, purché tale circostanza risulti dalla documentazione e sia indicata la quota di spesa a lui riferibile.

Un chiarimento importante

La risposta offre un’indicazione utile per tutti coloro che intendono eseguire lavori di ristrutturazione sulla propria abitazione.

Ai fini della detrazione maggiorata, ciò che rileva è che l’immobile venga effettivamente destinato ad abitazione principale al momento richiesto dalla legge. Eventuali cambiamenti successivi nella situazione personale del contribuente non comportano automaticamente la perdita dell’agevolazione già maturata, fermo restando il rispetto degli ulteriori requisiti previsti dalla normativa.

4 Settembre 2026 In Fiscale

Detrazione per autorimesse e posti auto: attenzione ai requisiti richiesti

L’art. 16-bis, comma 1, lett. d), del TUIR riconosce una detrazione fiscale per la realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali. Per poter beneficiare dell’agevolazione, tuttavia, non è sufficiente che il manufatto venga utilizzato come parcheggio: è necessario che siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla legge.

Un recente interpello ha offerto l’occasione per chiarire quali siano le condizioni necessarie per accedere al beneficio e quali conseguenze possano derivare dalla mancanza dei requisiti richiesti.

Il caso

Il contribuente aveva realizzato una struttura in legno destinata esclusivamente al ricovero della propria autovettura, utilizzandola come pertinenza dell’abitazione principale.

Pur essendo effettivamente adibita a posto auto, la struttura era stata accatastata come deposito (categoria catastale C/2) e la concessione edilizia non riportava alcun riferimento al vincolo di pertinenzialità con l’abitazione.

Il dubbio riguardava quindi la possibilità di accedere comunque alla detrazione prevista per la costruzione di autorimesse e posti auto pertinenziali.

Il chiarimento

L’interpello conferma che la detrazione spetta soltanto quando ricorrono tutti i presupposti richiesti dalla normativa.

In particolare, il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione deve risultare espressamente dalla documentazione edilizia e il manufatto deve essere qualificabile come autorimessa o posto auto anche sotto il profilo catastale.

La sola destinazione di fatto a parcheggio, quindi, non è sufficiente per ottenere l’agevolazione fiscale.

Perché la detrazione è stata esclusa

Nel caso esaminato mancavano due elementi essenziali.

Da un lato, la concessione edilizia non riportava l’esistenza del vincolo di pertinenzialità con l’abitazione; dall’altro, la struttura risultava censita nella categoria catastale C/2, propria dei magazzini e locali di deposito, e non nella categoria C/6, prevista per autorimesse e rimesse.

Per tali ragioni è stato escluso il diritto alla detrazione prevista dall’art. 16-bis, comma 1, lett. d), del TUIR.

L’importanza di verificare la documentazione

Il chiarimento richiama l’attenzione su un aspetto spesso sottovalutato: ai fini delle agevolazioni fiscali non rileva soltanto l’effettivo utilizzo dell’immobile, ma anche la corretta qualificazione sotto il profilo urbanistico e catastale.

Prima di avviare interventi che possono beneficiare di detrazioni fiscali è quindi opportuno verificare che la documentazione edilizia e catastale sia conforme ai requisiti richiesti dalla legge, così da evitare contestazioni e la perdita del beneficio fiscale.

4 Settembre 2026 In Fiscale

Vendita di immobili con Superbonus: quando la plusvalenza non è imponibile

La disciplina di cui all’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate in caso di cessione di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus. La norma ha introdotto diversi dubbi applicativi, soprattutto nei casi in cui l’immobile sia stato oggetto di vicende particolari, come la costituzione e successiva estinzione di un usufrutto.

Un recente interpello dell’Agenzia delle Entrate offre un chiarimento importante, utile per comprendere come individuare correttamente il momento di acquisto dell’immobile e quando la plusvalenza possa risultare non imponibile.

Il caso

Il quesito riguarda un immobile acquistato in piena proprietà e successivamente gravato da un diritto di usufrutto a favore dei genitori del proprietario. Dopo la rinuncia gratuita all’usufrutto, il proprietario è tornato ad essere titolare della piena proprietà.

Poiché sull’immobile erano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, è stato chiesto se, ai fini della tassazione della plusvalenza, la data da considerare fosse quella dell’acquisto originario oppure quella della consolidazione della piena proprietà.

Il chiarimento

La risposta è chiara: la rinuncia gratuita all’usufrutto non determina un nuovo acquisto dell’immobile.

Dal punto di vista giuridico e fiscale, il nudo proprietario non acquista un nuovo diritto, ma riacquista la piena disponibilità del bene già posseduto. Per questo motivo, ai fini fiscali, rileva esclusivamente la data dell’acquisto originario dell’immobile e non quella dell’estinzione dell’usufrutto.

Quando la plusvalenza non è imponibile

La stessa norma prevede un’importante esclusione: la plusvalenza non è soggetta a tassazione quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione.

Nel caso esaminato, tale requisito risultava soddisfatto, poiché i genitori del proprietario avevano abitato nell’immobile per un periodo sufficiente. Di conseguenza, la plusvalenza non risulta imponibile, qualora la vendita avvenga nei termini previsti dalla normativa.

Una conferma utile per la pratica

Il chiarimento offre un punto di riferimento importante per chi intende vendere un immobile interessato da interventi Superbonus e si trova in presenza di situazioni di nuda proprietà e usufrutto.

Ogni operazione di compravendita richiede comunque una valutazione attenta del caso concreto, sia sotto il profilo civilistico sia fiscale. È quindi sempre opportuno verificare preventivamente la situazione dell’immobile e le possibili conseguenze della cessione.

4 Giugno 2026 In Immobili

Piano Casa 2026: più alloggi accessibili e recupero degli immobili pubblici

Il Governo ha approvato il nuovo “Piano Casa 2026”, un pacchetto di misure urgenti pensato per affrontare la crescente difficoltà di accesso alla casa. L’obiettivo principale è sostenere le categorie più esposte al disagio abitativo: giovani, studenti, lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati e anziani. Tra le misure più rilevanti figura il programma straordinario per il recupero degli alloggi pubblici, con uno stanziamento complessivo di 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030. Il piano prevede la ristrutturazione delle case popolari non utilizzabili e il recupero di immobili pubblici da destinare all’edilizia sociale, con il coinvolgimento del Ministero delle Infrastrutture e di Invitalia. Il decreto introduce inoltre la figura del Commissario straordinario, dotato di poteri speciali per accelerare gli interventi, censire gli immobili pubblici inutilizzati e coordinare l’attuazione dei progetti sul territorio. A supporto dell’efficacia del piano sono previste ulteriori semplificazioni, tra cui procedure amministrative accelerate e deroghe urbanistiche. In tale contesto si inserisce anche la riduzione del 50% degli onorari notarili relativi agli atti stipulati per gli interventi edilizi previsti dal Piano, misura volta a contenere i costi delle operazioni e favorire la realizzazione degli investimenti. Tra le principali novità figura inoltre il Fondo contro la morosità incolpevole, destinato a sostenere gli assegnatari di alloggi popolari che si trovano nell’impossibilità di pagare il canone per cause indipendenti dalla propria volontà. Sono previsti anche strumenti che incentivano la locazione di lunga durata con possibilità di acquisto progressivo dell’immobile. Viene inoltre istituito il Fondo “Housing Coesione”, finalizzato a sostenere interventi di edilizia sociale e a limitare il consumo di nuovo suolo attraverso il recupero e la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente. Per accelerare ulteriormente la realizzazione degli interventi, il Piano Casa introduce un ampio ricorso a procedure semplificate: molte opere potranno essere realizzate tramite SCIA, con riduzione dei tempi amministrativi e maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso degli immobili. Il Piano Casa 2026 si configura quindi come un intervento organico e strutturato volto ad aumentare l’offerta di abitazioni accessibili e a recuperare il patrimonio pubblico inutilizzato. Resta ora centrale la fase attuativa, che dipenderà dall’adozione dei decreti operativi e dal coordinamento tra Stato, Regioni ed enti locali.