Vendita di immobili con Superbonus: quando la plusvalenza non è imponibile

La disciplina di cui all’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate in caso di cessione di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus. La norma ha introdotto diversi dubbi applicativi, soprattutto nei casi in cui l’immobile sia stato oggetto di vicende particolari, come la costituzione e successiva estinzione di un usufrutto.

Un recente interpello dell’Agenzia delle Entrate offre un chiarimento importante, utile per comprendere come individuare correttamente il momento di acquisto dell’immobile e quando la plusvalenza possa risultare non imponibile.

Il caso

Il quesito riguarda un immobile acquistato in piena proprietà e successivamente gravato da un diritto di usufrutto a favore dei genitori del proprietario. Dopo la rinuncia gratuita all’usufrutto, il proprietario è tornato ad essere titolare della piena proprietà.

Poiché sull’immobile erano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, è stato chiesto se, ai fini della tassazione della plusvalenza, la data da considerare fosse quella dell’acquisto originario oppure quella della consolidazione della piena proprietà.

Il chiarimento

La risposta è chiara: la rinuncia gratuita all’usufrutto non determina un nuovo acquisto dell’immobile.

Dal punto di vista giuridico e fiscale, il nudo proprietario non acquista un nuovo diritto, ma riacquista la piena disponibilità del bene già posseduto. Per questo motivo, ai fini fiscali, rileva esclusivamente la data dell’acquisto originario dell’immobile e non quella dell’estinzione dell’usufrutto.

Quando la plusvalenza non è imponibile

La stessa norma prevede un’importante esclusione: la plusvalenza non è soggetta a tassazione quando l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione.

Nel caso esaminato, tale requisito risultava soddisfatto, poiché i genitori del proprietario avevano abitato nell’immobile per un periodo sufficiente. Di conseguenza, la plusvalenza non risulta imponibile, qualora la vendita avvenga nei termini previsti dalla normativa.

Una conferma utile per la pratica

Il chiarimento offre un punto di riferimento importante per chi intende vendere un immobile interessato da interventi Superbonus e si trova in presenza di situazioni di nuda proprietà e usufrutto.

Ogni operazione di compravendita richiede comunque una valutazione attenta del caso concreto, sia sotto il profilo civilistico sia fiscale. È quindi sempre opportuno verificare preventivamente la situazione dell’immobile e le possibili conseguenze della cessione.