Cos’è l’ESCROW?

Definizione

Escrow: “deposito fiduciario condizionato” o “deposito a garanzia”. È un concetto finanziario e legale, di matrice anglosassone, che si riferisce a un accordo in cui un terzo neutrale detiene e gestisce beni, denaro o documenti fino al verificarsi di determinate condizioni contrattuali. Questo strumento è ampiamente utilizzato in vari contesti, tra cui transazioni immobiliari, acquisti online, fusioni e acquisizioni, e servizi finanziari. Non è un contratto riconosciuto nel nostro ordinamento, ma tutelato dall’autonomia contrattuale delle parti ex art. 1322 sec. comma c.c.

Come funziona l’Escrow

Partecipanti: L’accordo di escrow coinvolge tre parti: il “venditore” (o la parte che fornisce il bene o servizio), il “compratore” (la parte che riceve il bene o servizio) e l'”agente di escrow” (il terzo neutrale che gestisce la transazione) che può essere anche un Notaio.

Accordo: Le parti concordano le condizioni che devono essere soddisfatte prima che il trasferimento dei beni o del denaro avvenga. Queste condizioni possono includere, ad esempio, lo svolgimento di verifiche, l’ispezione del prodotto o il soddisfacimento di requisiti legali.

Deposito: Una volta che l’accordo è stabilito, il compratore deposita il pagamento e/o i documenti di interesse presso l’agente di escrow. Questo fa sì che il venditore non possa accedere ai fondi fino a quando le condizioni concordate non siano state soddisfatte. In altri termini il pagamento della somma di denaro è convenzionalmente differito nel tempo e/o soggetto al verificarsi o meno di determinate condizioni.

Adempimento delle condizioni: Dopo che tutte le condizioni concordate vengono soddisfatte, alla scadenza determinata, l’agente di escrow rilascia i fondi al venditore e trasferisce il bene al compratore. Se le condizioni non vengono soddisfatte, i fondi possono essere restituiti al compratore.

Vantaggi dell’Escrow

Sicurezza: L’escrow offre una maggiore sicurezza per entrambe le parti coinvolte nella transazione. Il compratore ha la certezza che il pagamento verrà rilasciato solo dopo che il bene o servizio è stato ricevuto, mentre il venditore può sentirsi protetto sapendo che il pagamento è garantito.

Riduzione dei rischi: Utilizzando un agente di escrow neutrale, le parti possono ridurre il rischio di frodi e controversie, poiché le transazioni avvengono in modo controllato e trasparente.

Flessibilità: Gli accordi di escrow possono essere personalizzati in base alle esigenze specifiche delle parti coinvolte, rendendoli uno strumento versatile per i vari tipi di transazioni.

Applicazioni comuni

“Escrow” è tradotto di solito come deposito in garanzia. In effetti, il deposito di valori mobiliari può essere utilizzato a garanzia dell’adempimento di obbligazioni di qualsivoglia natura e in qualsiasi fase della negoziazione tra le parti. Numerose le applicazioni dell’istituto anche nell’ambito delle operazioni corporate e banking.

L’escrow è comunemente utilizzato anche nel settore immobiliare durante la compravendita di proprietà, nelle transazioni online per proteggere acquirenti e venditori, e nelle fusioni e acquisizioni aziendali per garantire che tutte le condizioni legali siano soddisfatte prima del trasferimento finale di beni o titoli.

Analogamente alle vendite immobiliari, anche nella compravendita di partecipazioni o nella cessione d’azienda, le parti vedono rafforzarsi la propria tutela grazie al deposito in garanzia del corrispettivo. I beni vengono svincolati solo al verificarsi di una determinata condizione o all’esatto adempimento di un’obbligazione specifica.

In sintesi, l’escrow è uno strumento prezioso per garantire la sicurezza e la fiducia nelle transazioni commerciali, proteggendo gli interessi di tutte le parti coinvolte.

Il Notaio è la figura naturalmente vocata a svolgere questo ruolo per la sua terzietà, responsabilità e competenza. Può custodire somme in conto dedicato ex D.Lgs. 183/2021, protetto da aggressioni di terzi e soggetto a rendicontazione trasparente, come risulta in particolare dall’art. 6 bis che consente al Notaio di custodire somme in modo sicuro, separato e protetto, rendendo ancora più affidabile l’utilizzo del Notaio come escrow agent.

La funzione di escrow agent, che agisce quale terzo indipendente, per conto delle parti, trova applicazione in una gran varietà di casi.

La garanzia offerta è tanto maggiore, quanto più dettagliato è l’escrow agreement. L’incarico fiduciario è chiamato a descrivere i valori depositati, a regolare analiticamente modalità e tempi dell’incarico e le condizioni di svincolo. Esso potrebbe, in aggiunta, regolare le ipotesi di recesso o morte del depositario, così da prevedere tutti gli scenari possibili. Ed escludere ogni margine di incertezza.

Negli ultimi tempi il contratto di deposito fiduciario presso il Notaio sta avendo nuovi ed inaspettati sviluppi. Spesso le parti di una contrattazione invece di rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa (anch’esse strumenti di garanzia ma spesso più complesse da ottenere) preferiscono costituire in DEPOSITO presso il Notaio la SOMMA fino al verificarsi di determinate condizioni.  Il Notaio poi provvede a depositare tale somma sul conto dedicato ex D.Lgs. 183/2021 che garantisce la sicurezza delle somme date in deposito e la protezione da qualsiasi aggressione.