Acquistare casa con il permesso di soggiorno in rinnovo o in attesa di rilascio: cosa cambia con le nuove norme e quali documenti servono

Il quadro normativo in materia di immigrazione si è arricchito con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 16 aprile 2026, n. 83 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio 2026 e di attuazione della Direttiva UE 2024/1233). Il provvedimento ha apportato significative modifiche al Testo Unico sull’Immigrazione (D.Lgs. 286/1998), intervenendo in particolare sui termini e sulle procedure per il rilascio e il rinnovo dei permessi di soggiorno. Pur trattandosi di norme di natura prevalentemente amministrativa, esse riflettono direttamente i loro effetti sull’attività negoziale e sulla verifica della capacità giuridica dei cittadini stranieri.

Il caso

Si ipotizzi il caso di un cittadino extracomunitario che intenda acquistare un immobile o stipulare un atto notarile in Italia, ma che si trovi in una fase transitoria rispetto al proprio documento di soggiorno. Ad esempio:

• È in attesa dell’emissione del primo permesso di soggiorno e possiede unicamente la ricevuta di presentazione della domanda;
• È in attesa del rinnovo del permesso di soggiorno ed è in possesso della ricevuta dell’ufficio postale o della Questura;
• Ha il permesso di soggiorno scaduto.

In queste situazioni, ci si chiede se e a quali condizioni la sola ricevuta sia idonea per la stipula di un atto pubblico e se essa consenta l’esenzione dalla verifica della cosiddetta condizione di reciprocità.

Il chiarimento

Sulla base del quadro normativo attuale e delle indicazioni fornite dal Consiglio Nazionale del Notariato, emergono regole precise a seconda dello stato della pratica:

1. Prima richiesta di permesso di soggiorno e nuovi termini di legge Il D.Lgs. 83/2026 ha esteso a 90 giorni (rispetto ai precedenti 60) il termine ordinario entro cui la Pubblica Amministrazione deve concludere il procedimento di primo rilascio (termine ridotto a 30 giorni per il “permesso unico per lavoro”). Al momento del deposito della prima domanda, la semplice ricevuta non equivale immediatamente al permesso. Tuttavia, trascorsi 90 giorni dalla presentazione della richiesta nel silenzio della Pubblica Amministrazione, la ricevuta acquista il valore del permesso di soggiorno e ne garantisce la regolarità formale. Se la richiesta riguarda permessi per motivi di lavoro, studio o famiglia, il decorso dei 90 giorni consente anche l’esenzione dalla verifica della condizione di reciprocità.
2. Rinnovo del permesso di soggiorno Il decreto ha anticipato a 90 giorni prima della scadenza il termine consigliato per presentare la domanda di rinnovo. Va tuttavia ricordato che, in base alle direttive ministeriali vigenti, la richiesta di rinnovo può essere presentata fino a un massimo di 60 giorni dopo la scadenza del documento senza perdere la regolarità del soggiorno. Se la domanda di rinnovo è stata presentata entro tali termini e si è in possesso della relativa ricevuta, lo straniero è pienamente legittimato a stipulare l’atto notarile e beneficia dell’esenzione dalla verifica di reciprocità.
3. Permesso scaduto da oltre 60 giorni senza domanda di rinnovo Diversa è la situazione se il permesso di soggiorno è scaduto da più di 60 giorni e non è stata presentata alcuna istanza di rinnovo nei termini. In questo caso, il documento non è più considerato valido ai fini del compimento di atti negoziali e il soggetto potrebbe essere passibile di espulsione.

Le conseguenze pratiche

Per chi intende acquistare un immobile o sottoscrivere un atto notarile, queste regole implicano la necessità di verificare per tempo la regolarità della documentazione:

• Se si è in attesa del primo rilascio, occorre verificare che siano decorsi i 90 giorni dalla presentazione della domanda per poter stipulare l’atto sulla base della sola ricevuta.
• Se si è in fase di rinnovo, è fondamentale che la richiesta sia stata inoltrata prima della scadenza o comunque non oltre 60 giorni dalla stessa.
• È sempre necessario esibire al notaio sia la ricevuta di spedizione/deposito sia il vecchio permesso (in caso di rinnovo) o il passaporto con visto d’ingresso (in caso di primo rilascio).

Conclusione: il ruolo del notaio

La verifica della regolarità del soggiorno e della capacità giuridica delle parti costituisce un passaggio fondamentale per garantire la validità e la sicurezza dell’atto notarile. Il notaio accerta attentamente la sussistenza dei presupposti di legge, esaminando le ricevute, le date di presentazione delle istanze e i titoli di soggiorno, per offrire massima tutela e serenità sia all’acquirente sia al venditore.