Cos’è l’ESCROW?

Definizione

Escrow: “deposito fiduciario condizionato” o “deposito a garanzia”. È un concetto finanziario e legale, di matrice anglosassone, che si riferisce a un accordo in cui un terzo neutrale detiene e gestisce beni, denaro o documenti fino al verificarsi di determinate condizioni contrattuali. Questo strumento è ampiamente utilizzato in vari contesti, tra cui transazioni immobiliari, acquisti online, fusioni e acquisizioni, e servizi finanziari. Non è un contratto riconosciuto nel nostro ordinamento, ma tutelato dall’autonomia contrattuale delle parti ex art. 1322 sec. comma c.c.

Come funziona l’Escrow

Partecipanti: L’accordo di escrow coinvolge tre parti: il “venditore” (o la parte che fornisce il bene o servizio), il “compratore” (la parte che riceve il bene o servizio) e l'”agente di escrow” (il terzo neutrale che gestisce la transazione) che può essere anche un Notaio.

Accordo: Le parti concordano le condizioni che devono essere soddisfatte prima che il trasferimento dei beni o del denaro avvenga. Queste condizioni possono includere, ad esempio, lo svolgimento di verifiche, l’ispezione del prodotto o il soddisfacimento di requisiti legali.

Deposito: Una volta che l’accordo è stabilito, il compratore deposita il pagamento e/o i documenti di interesse presso l’agente di escrow. Questo fa sì che il venditore non possa accedere ai fondi fino a quando le condizioni concordate non siano state soddisfatte. In altri termini il pagamento della somma di denaro è convenzionalmente differito nel tempo e/o soggetto al verificarsi o meno di determinate condizioni.

Adempimento delle condizioni: Dopo che tutte le condizioni concordate vengono soddisfatte, alla scadenza determinata, l’agente di escrow rilascia i fondi al venditore e trasferisce il bene al compratore. Se le condizioni non vengono soddisfatte, i fondi possono essere restituiti al compratore.

Vantaggi dell’Escrow

Sicurezza: L’escrow offre una maggiore sicurezza per entrambe le parti coinvolte nella transazione. Il compratore ha la certezza che il pagamento verrà rilasciato solo dopo che il bene o servizio è stato ricevuto, mentre il venditore può sentirsi protetto sapendo che il pagamento è garantito.

Riduzione dei rischi: Utilizzando un agente di escrow neutrale, le parti possono ridurre il rischio di frodi e controversie, poiché le transazioni avvengono in modo controllato e trasparente.

Flessibilità: Gli accordi di escrow possono essere personalizzati in base alle esigenze specifiche delle parti coinvolte, rendendoli uno strumento versatile per i vari tipi di transazioni.

Applicazioni comuni

“Escrow” è tradotto di solito come deposito in garanzia. In effetti, il deposito di valori mobiliari può essere utilizzato a garanzia dell’adempimento di obbligazioni di qualsivoglia natura e in qualsiasi fase della negoziazione tra le parti. Numerose le applicazioni dell’istituto anche nell’ambito delle operazioni corporate e banking.

L’escrow è comunemente utilizzato anche nel settore immobiliare durante la compravendita di proprietà, nelle transazioni online per proteggere acquirenti e venditori, e nelle fusioni e acquisizioni aziendali per garantire che tutte le condizioni legali siano soddisfatte prima del trasferimento finale di beni o titoli.

Analogamente alle vendite immobiliari, anche nella compravendita di partecipazioni o nella cessione d’azienda, le parti vedono rafforzarsi la propria tutela grazie al deposito in garanzia del corrispettivo. I beni vengono svincolati solo al verificarsi di una determinata condizione o all’esatto adempimento di un’obbligazione specifica.

In sintesi, l’escrow è uno strumento prezioso per garantire la sicurezza e la fiducia nelle transazioni commerciali, proteggendo gli interessi di tutte le parti coinvolte.

Il Notaio è la figura naturalmente vocata a svolgere questo ruolo per la sua terzietà, responsabilità e competenza. Può custodire somme in conto dedicato ex D.Lgs. 183/2021, protetto da aggressioni di terzi e soggetto a rendicontazione trasparente, come risulta in particolare dall’art. 6 bis che consente al Notaio di custodire somme in modo sicuro, separato e protetto, rendendo ancora più affidabile l’utilizzo del Notaio come escrow agent.

La funzione di escrow agent, che agisce quale terzo indipendente, per conto delle parti, trova applicazione in una gran varietà di casi.

La garanzia offerta è tanto maggiore, quanto più dettagliato è l’escrow agreement. L’incarico fiduciario è chiamato a descrivere i valori depositati, a regolare analiticamente modalità e tempi dell’incarico e le condizioni di svincolo. Esso potrebbe, in aggiunta, regolare le ipotesi di recesso o morte del depositario, così da prevedere tutti gli scenari possibili. Ed escludere ogni margine di incertezza.

Negli ultimi tempi il contratto di deposito fiduciario presso il Notaio sta avendo nuovi ed inaspettati sviluppi. Spesso le parti di una contrattazione invece di rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa (anch’esse strumenti di garanzia ma spesso più complesse da ottenere) preferiscono costituire in DEPOSITO presso il Notaio la SOMMA fino al verificarsi di determinate condizioni.  Il Notaio poi provvede a depositare tale somma sul conto dedicato ex D.Lgs. 183/2021 che garantisce la sicurezza delle somme date in deposito e la protezione da qualsiasi aggressione.

INTRODOTTO IL CORRETTIVO ALLA LEGGE CARTABIA

Il 25 gennaio 2025 è entrato in vigore il Decreto Legislativo 27 dicembre 2024, n. 216 (in G.U. n. 7 del 10 gennaio 2025) che ha apportato modifiche e integrazioni al Decreto Legislativo n. 28/2010 sulla Mediazione (cosiddetta RIFORMA CARTABIA).

Clicca QUI per leggere le principali modifiche apportate (Fonte: ADR Notariato)

Agevolazioni prima casa: cosa cambia dal 2025

La Legge di Bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 207, pubblicata in Supplemento Ordinario alla G.U. n. 305 del 31 dicembre 2024), all’articolo 1, comma 116, introduce una modifica significativa:

viene esteso da uno a due anni il termine concesso per vendere o donare l’immobile preposseduto, precedentemente acquistato con le agevolazioni fiscali per la prima casa. 

L’acquirente potrà avvalersi delle agevolazioni fiscali anche se è ancora proprietario di un altro immobile, a condizione che quest’ultimo venga alienato entro due anni dalla data di acquisto della nuova abitazione

La norma ha l’obiettivo di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione. 

SPORTELLO FACILE

Presso il notaio Maria Teresa Battista esiste uno SPORTELLO aperto al pubblico, destinato non solo agli anziani, ma anche alle persone che non hanno una sufficiente conoscenza ed esperienza per poter gestire da sole tutto ciò che riguarda il settore telematico e segnatamente effettuazione di:

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Diventa obbligatorio il CIN per gli immobili ad uso turistico

Il Notaio Battista segnala ai suoi clienti che dal 3 settembre 2024 è diventato obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il codice assegnato a tutti gli immobili destinati ad uso turistico, affitti brevi, alberghi e qualsiasi tipologia di strutture extralberghiere (b&b, ostelli, agriturismi, affittacamere) in Italia. Viene assegnato dal Ministero del Turismo dopo espressa richiesta da parte del titolare dell’immobile o dal property manager con la delega del proprietario.

Le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere avranno 60 giorni di tempo dalla data di entrata in vigore per adeguarsi a questa nuova normativa. La scadenza è quindi il 2 novembre 2024.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) rappresenta un passo significativo verso la regolamentazione e il monitoraggio del settore turistico in Italia. Questo codice è essenziale per garantire la trasparenza e la legalità nelle strutture ricettive destinate agli affitti brevi e ad altre forme di ospitalità. Le strutture che non si adeguano entro il termine stabilito potrebbero affrontare sanzioni.

È importante che tutti i gestori di strutture ricettive siano informati su questa normativa e agiscano tempestivamente per assicurarsi che la loro attività sia conforme, evitando così eventuali problematiche legali in futuro.

Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), è necessario seguire una procedura online automatizzata del Ministero del Turismo https://www.ministeroturismo.gov.it/

La Commissione distribuirà 35 500 pass DiscoverEU gratuiti ai giovani

A partire dalla prossima primavera migliaia di diciottenni avranno la possibilità di esplorare gratuitamente l’Europa. La Commissione ha aperto le candidature per una nuova tornata dell’iniziativa DiscoverEU. 

Per provare a vincere uno dei 35 500 titoli di viaggio disponibili, i giovani nati tra il 1º gennaio e il 31 dicembre 2006 devono rispondere sul Portale europeo per i giovani a un quiz composto da cinque domande sull’UE più un’ulteriore domanda. I candidati saranno classificati in base alle risposte e i biglietti saranno distribuiti sulla base di tale graduatoria. L’invito è aperto fino al 16 ottobre alle 12:00 e si rivolge ai giovani dell’Unione europea e dei paesi associati al programma Erasmus+ (Islanda, Liechtenstein, Macedonia del Nord, Norvegia, Serbia e Turchia).

I candidati prescelti avranno la possibilità di viaggiare in tutta Europa per un massimo di 30 giorni tra il 1º marzo 2025 e il 31 maggio 2026. Potranno pianificare autonomamente il loro itinerario o prendere ispirazione da quelli esistenti, ad esempio l’itinerario del benessere, che si concentra sull’attività fisica e la salute mentale, oppure l’itinerario culturale DiscoverEU, che collega varie destinazioni culturali mettendo l’accento su architettura, musica, belle arti, teatro, moda e design. O ancora, si possono visitare le capitali europee della cultura, i siti del patrimonio mondiale dell’UNESCO, i siti del patrimonio europeo o le città vincitrici del premio Access City Award, che si impegnano per diventare più accessibili alle persone con disabilità.

Oltre al pass gratuito i partecipanti riceveranno anche una tessera di sconto con più di 40 000 offerte su trasporti pubblici, cultura, vitto e alloggio, sport e altri servizi. Le agenzie nazionali Erasmus+ organizzano inoltre riunioni informative prima della partenza e incontri DiscoverEU, programmi di apprendimento della durata da uno a tre giorni.